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无锡物业收费新规定来了!新办法具体有哪些变化?

2020-03-23 17:24:15    来源:3房网(来源:中指物业研究)

[提要] 近日,无锡市制定了新的《无锡市物业服务收费管理实施办法》,自2020年4月1日起施行。

近日,无锡市制定了新的《无锡市物业服务收费管理实施办法》,自2020年4月1日起施行。新办法具体有哪些变化呢?

1 变化一:部分住户免收电梯运行维护费

电梯到达起始层的住户免收电梯运行维护费。将老《办法》“可以减免”的非强制性规定改为强制性规定。

2 变化二:实行市场调节价管理

不再对装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等制定收费标准,改为实行市场调节价管理,由双方协商约定。

那么装修建筑垃圾如何处置和收费呢?装修垃圾可以委托有资质的单位或物业企业进行处置,实行市场调节价,不再列入指导价范畴。

3 变化三:取消装修电梯使用费项目

业主装修时使用电梯运送装修材料的,以约定方式合理分摊并入电梯运行维护费。

详细情况如下:

《办法》出台背景

截至目前,无锡市共有物业服务企业1040余家,从业人员约12万人,在管项目1350多个,其中住宅项目1150多个,住宅管理面积约1.8亿平方米,商品房、安置房小区物业管理覆盖面100%,形成了包括房屋及设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。

近年来,随着人们对居住环境、居住品质的要求越来越高,有关物业服务质量和收费的投诉举报越来越多,物业服务收费成为社会和群众高度关注的热点问题。《江苏省物业服务收费管理办法》(苏发改规发〔2018〕3号)的出台,进一步规范了相关物业服务收费项目,严格将物业服务收费管理内容限定在定价目录规定的范围内。

2014版《无锡市物业服务收费管理实施办法》的指导性、操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理现状,需要针对经济新常态下呈现的一些新情况、新问题,不断进行完善,重新修订《办法》是非常必要和迫切的。

《办法》主要内容

《办法》共分六部分46条,第一部分是总则,第二部分是物业公共服务收费,第三部分是汽车停放费和车位租金,第四部分是其他服务项目收费,第五部分是行为规范与监督管理,第六部分是附则。

新旧《办法》对比,一到七级物业公共服务收费、汽车停放费和车位租金标准均未变动。

新《办法》对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式,以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等内容作出了明确规定:

1 进一步完善物业服务收费形成机制

《办法》依据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法规和有关文件规定,将物业服务收费政府定价范围限定为住宅前期物业服务收费标准。

《办法》规定,普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,业主大会成立后由双方协商确定,非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。

政府指导价既为确定前期物业招投标价格提供了依据,也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供了参考。

政府指导价并非一成不变,《办法》明确,市价格主管部门将会同市物业管理行政主管部门,综合考虑无锡市物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,每三年对物业公共服务等级及收费标准进行评估,并根据评估结果适时动态调整,向社会公布。

2 进一步加强物业相关方的行为规范

住有所居,居有所安,是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。规范物业相关方的行为规范,是居有所安的重要保证。

《办法》明确,物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,完善内部财务管理制度,全面履行物业服务合同,保证服务质量和收费标准质价相符。

同时,针对无故欠缴物业服务费的问题,《办法》规定,业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期拒不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

3 进一步提高物业服务信息透明度

规范经营服务行为,为业主提供质价相符的服务,是物业服务企业与业主建立良好合作信任关系的基础。为促进化解物业服务过程中的矛盾和纠纷,《办法》对促进物业服务市场竞争、物业服务收费明码标价、公开物业服务相关收益收支情况等作出了明确规定。

一是按规定明码标价。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据等内容,接受业主、物业使用人的监督。

二是公开收益收支情况。

物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、共用设施经营收入应当单独列账,独立核算,每年三月底前,在物业管理区域内的显著位置分别公示。

三是实行季度报告制度。

按规定实行物业服务季度报告制度,保存好相关公示报告记录。

四是按合同约定分摊结清相关代收费用。

预收的公共能耗费和电梯运行维护费,应及时与业主结清上一年度费用,有合同约定的按约定执行,没有约定按多退少补原则,双方可约定具体履行方式,接受业主和社会监督。

4 进一步规范住宅区停车收费政策

近年来,业主对于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列。

《办法》参照《无锡市物业管理条例》,明确建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。

未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。

业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。 

5 明确其他相关费用的管理规定

一是电梯到达起始层的住户,免收电梯运行维护费。

将老《办法》“可以减免”的非强制性规定改为强制性规定。

即电梯起始层为1层,1层住户免收电梯运行维护费。

电梯起始层为负1层,1层住户不强制减免。

二是不再对装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等制定收费标准,改为实行市场调节价管理。

三是取消装修电梯使用费项目。

业主装修时,使用电梯运送装修材料的,以约定方式合理分摊并入电梯运行维护费。

四是门禁卡管理。

住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的,建设单位应当免费为业主配置每户5张出入证(卡);改造升级实行出入证(卡)管理的物业管理区域,应当为业主免费配置必要数量的出入证(卡)。

住宅区车辆实行门禁卡管理的,物业服务企业应免费为业主车辆提供每车一张的门禁卡。

业主或者物业使用人另有需求申请办理的,可以适当收取工本费。

需进一步说明的事项

关于空置房物业服务费的收取

《办法》规定,“因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业,业主应事前向物业服务企业书面告知,并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费,减免期限最长为24个月。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定。”

空置房物业服务费该不该给予折扣优惠,一直都是争议的焦点。主张不予折扣优惠的认为,有悖于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,也不符合《物权法》第七十二条关于业主“不得以放弃权利不履行义务”的规定。

主张予以折扣优惠的则认为,既然业主没有入住,就意味着物业服务成本开支相应减少,不论由谁定价都要以成本为基础。

鉴于群众对空置房物业服务费要求打折优惠的呼声仍较高,《办法》依旧沿用原有规定:可以给予70%折扣优惠的空置期,最长为24个月,且打折期不可中断,减免的空置时长是指连续时长,而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。

优惠仅针对物业公共服务费,不包括公共能耗费和电梯运行维护费。

关于物业公共服务费收取时间

业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。

已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。

符合竣工验收条件提前交付的,业主提前入住,应按入住时间的次月1日起交纳;业主未提前入住的,按照房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起交纳。

关于公共能耗费和电梯运行维护费的缴纳

物业管理区域内,共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房、消防系统等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用由物业服务企业单独列账,独立核算,按实分摊、约定收取。

业主维权途径

物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准,业主、物业使用人有权拒绝交纳。

业主或者物业使用人对物业收费有异议的,可以依法调解。

对价格违法行为,可以通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台进行投诉举报。

对服务行为、服务质量和与物业权属、计费面积相关的问题,可以向各级物业行政主管部门咨询和投诉举报。

关于新旧政策的衔接

物业服务主体与业主之间是民事合同关系。

《办法》实施前,已经签订物业服务合同(包括前期物业服务合同)且合同尚未到期或者尚未终止的,仍按原合同约定执行。

《办法》实施后,新签订物业服务合同的,按照《办法》规定执行。

附:无锡市物业服务收费标准

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