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招商物业“借壳”上市,变身A股物业龙头

2019-09-06 17:27:57    来源:3房网(来源:界面)

[提要] 9月4日下午,招商蛇口发布公告称,招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股份。

9月4日下午,招商蛇口(20.030, -0.05, -0.25%)(001979.SZ)发布公告称,招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司(以下简称“中航国际控股”,00161.HK)持有的中航善达(15.480, -0.12, -0.77%)股份有限公司(以下简称“中航善达”,000043.SZ)22.35%股份。

截至2019年9月4日,中航善达22.35%股份已经过户至招商蛇口,招商蛇口持有中航善达22.35%股份,成为中航善达第一大股东。

同日,中航国际控股也宣布,中航善达股权转让协议中的生效条件已全部达成,中航国际控股亦已于2019年8月27日收到中航善达出售事项的全数代价。中航善达出售事项完成后,中航国际控股将不再持有中航善达的任何股权。

中航善达成立于1985年,前身是深圳航空大厦事业有限公司,1994年改组为公众股份有限公司,并在深交所上市。中航善达在发展过程中数次更名,曾用名“深圳市南光(集团)股份有限公司”、“深圳中航地产股份有限公司”、“中航地产股份有限公司”,原核心业务是商业地产的投资、开发与经营。

2016年,中航地产开启战略转型,同年以约20.30亿元的价格向保利地产(13.770, 0.06, 0.44%)的全资子公司广州金地和保利江西出售房地产开发业务相关的资产与负债。此后,物业管理业务、商业经营业务、项目开发服务业务成为中航地产的主营业务,加上未来公司战略也将聚焦物业管理业务,2018年6月,中航地产更名为中航善达。

招商蛇口收购中航善达22.35%股份一事从今年4月15日开始,同时进行的还有以持有的招商局物业管理有限公司(以下简称“招商物业”)100%股权认购中航善达非公开发行股份,最终交易价格确定为29.90亿元。

在上述22.35%的股权完成过户且以招商物业100%股权认购中航善达发行股份事宜完成后,招商蛇口将直接持有中航善达5.03万股股份,并通过深圳地产持有中航善达3934万股股份,合计持有中航善达约5.42万股股份,占中航善达已发行股份总数的51.16%。

招商物业将成为中航善达的全资子公司,招商蛇口将成为中航善达的控股股东、招商局集团将成为中航善达的实际控制人,航空工业集团下属的中航技深圳为中航善达的重要股东。

招商蛇口在公告中表示,现金购买股份及股权认购股份有利于进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。中航善达认为,收购的目的是打造央企物业管理旗舰企业,全面提升公司物业管理业务竞争力;收购优质资产,提升上市公司盈利能力。

“招商物业”是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口。截至2018年底,招商物业总资产16.98亿元,年营业收入29.2亿元,拥有下属机构61家。目前,招商物业在管物业超过500个,服务面积超过7500万平方米。

2019年第一季度、2018年、2017年招商物业的营业收入分别为7.27亿元、31.30亿元、 25.81亿元。其中,物业管理服务的营业收入分别为6.54亿元、28.21亿元和22.97亿元。

目前A股物业上市公司只有两家,一家是南都物业(18.190, 0.07, 0.39%),另一家就是中航善达。根据2019年半年报,上半年中航善达实现营业收入25.80亿元,同比下降7.66%;其中物业管理业务实现营业收入19.96亿元,同比增长21.19%,占公司营业收入的77.36%。

截至今年6月份,中航物业全国物业管理项目613个,管理面积7634万平方米,业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。

这就意味着收购完成后,中航善达与招商物业的合并管理项目将超过1113个,在管面积超过1.51亿平方米,远远超过南都物业的466个累计总签约项目、累计总签约面积6001.59万平方米。从市值方面来看,当前中航善达的市值已经达到104.05亿元,南都物业的市值只有24.30亿元。

如今,22.35%的股权已经完成过户,收购取得阶段性进展,只需等待中航善达完成收购招商物业100%股权,A股物业龙头诞生便指日可待。

值得注意的是,招商蛇口与中航善达签订了一份《补偿协议》,招商蛇口承诺,如以招商物业100%股权认购中航善达发行股份于2019年度实施完毕,则招商物业2019年度、2020年度及2021年度净利润分别为不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元。

如果在2020年度实施完毕,则招商物业在业绩承诺期2020年度、2021年度、2022年度净利润分别为不低于1.89亿元、2.15亿元、2.35亿元。业绩承诺期各期的实际净利润以招商物业扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为准。

9月5日,中航善达发布公告称,钟宏伟因工作变动原因,辞去公司总经理职务。因公司正在推进重大资产重组,为确保各项工作顺利进行,公司董事会同意聘任董事长石正林兼任公司总经理职务。

截至2019年6月,中航善达在商业地产经营方面管理项目15个,管理面积达 127 万平方米,已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌,深圳华强(14.740, 0.18, 1.24%)北九方、龙华九方就是代表性项目。

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